什么是农村集体经营性建设用地入市？北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联席所长、西北政法大学法治学院特聘教授史西宁主任律师想与大家聊一聊这个话题。
一、什么是农村集体经营性建设用地入市
集体经营性建设用地入市是指农村集体经营性建设用地使用权以有偿方式进入土地市场交易的行为。通俗的讲就是集体土地中的建设用地能够买卖。
二、哪些农村集体经营性建设用地可以入市？
根据《土地管理法》的相关规定，一是必须是规划确定的。规划包括城乡规划和土地利用总体规划，如果不纳入国土空间规划，包括作为详细规划的村庄规划，是无法安排使用的。二是必须是完成集体土地所有权和使用权确权登记。
简而言之，入市能够买卖的只能是集体经营性建设用地（土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地），排除宅基地和集体公益性建设用地。
三、禁止性事项
一是不得通过农用地转为新建设用地入市。
二是符合入市条件的土地不得进行商品房开发
四、入市流程
1．市、县级自然资源主管部门提出规划条件和相关要求
市、县人民政府自然资源主管部门应当会同有关部门提出生态环境保护和产业准入要求。土地所有权人拟出让、出租集体经营性建设用地的，市、县人民政府自然资源主管部门应当依据国土空间规划提出拟出让、出租的集体经营性建设用地的规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等。
2．办理土地所有权登记
集体经营性建设用地入市前，需完成集体土地所有权登记。农民集体经营性建设用地所有权者，依据不动产登记证书登载的所有权人确认，根据情况申请办理不动产权首次登记。
3．落实规划条件，编制土地入市方案
（1）农村集体要向自然资源部门提供拟入市土地的位置和范围等，申请核查拟入市土地是否满足入市条件，是否位于地质灾害易发区等，取得发改、生态环境等相关部门同意入市的意见书；
（2）委托有资质的测绘单位完成拟入市土地的勘测定界，初步形成宗地图和勘测定界报告；
（3）向自然资源部门申请拟入市土地规划设计条件。
（4）委托有资质的土地评估机构进行价格评估。
（5）由村集体编制集体经营性建设用地出让、出租方案。（方案必须明确拟入市宗地的土地界址、面积、使用期限、土地用途、交易方式、规划条件、入市价格、收益分配、集体组织内部土地经济关系调整、入市主体、等内容。）
4．通过集体会议表决
入市方案需要经村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并由本集体经济组织形成书面意见，经公示无异议后形成《入市决议》。
5．审查入市方案
决议形成后，集体经营性建设用地土地所有权人向所在地镇政府提出入市申请，并提供土地所有权证明、宗地勘测定界图、入市决议等相关材料。
6．组织土地供应程序
根据入市方案确定的方式，由村集体或受其授权、委托的法人组织实施入市交易：以招标、拍卖、挂牌等方式确定土地使用者。集体经营性建设用地入市应通过农村产权流转交易市场平台进行。
7．出让后签订合同，公示交易结果，入市备案
交易完成后，由组织入市交易的实施主体与竞得方签订《集体经营性建设用地使用权成交确认书》；交易结果需要公示。
《集体经营性建设用地使用权出让（租赁、作价出资（入股））合同》签订后上报市、县农业农村部门、自然资源部门备案存档。
8．办理土地使用权登记
受让方在缴清土地价款和相关税费后，便可办理集体建设用地使用权登记和规划建设手续。
五.与“我”的关系
从上可以看出，新《土地管理法》打通了历年来集体建设用地无法进入市场流转的法律障碍，增加了土地市场上的集体建设用地供给，为乡村旅游项目的业主方、运营方合法取得集体建设用地使用权破解了僵局，最重要的是为一些较为贫困的村集体提供了一种创收途径。
